Управление проектами. Ожидаемый конечный результат…

Реклама ЗАО «АПМ «ЭМАКС»

«Управление проектами или Техническая служба заказчика (ТСЗ) – это ответственность за все: за четкий алгоритм работы, за грамотный концепт, включающий в себя эстетическую и практическую стороны, за решение формальных вопросов: получение исходно-разрешительной документации и решение процедурных вопросов, связанных с местными администрациями; за этапность прохождения всего пути строительства дома, и за то, чтобы каждый этап заканчивался удовлетворительным результатом. В итоге ТСЗ позволяет инвестору – заказчику сохранить деньги-время-нервы. Заказчик спрашивает с меня: почему плохой проект? Почему дорого? Почему долго? Почему некачественно построили? Я отвечаю», – говорит Илья Сорока, генеральный директор компании «Эмакс»

Наши клиенты, как правило, частные заказчики, совершенно не подкованы в  строительстве. Но они не должны и, по большому счету, не могут быть подкованы! Люди зарабатывают деньги на том, что знают и умеют делать. Строительство дома – это сложный, многоуровневый процесс, включающий в себя определенные этапы, направления деятельности и функционирующие структуры. В создании дома принимает полноценное участие несколько групп с четко закрепленными и разграниченными зонами ответственности:  инвестор-заказчик - техническая служба – подрядчик. За каждой из этих групп закреплены определенные обязанности. Инвестор финансирует и принимает начало-окончание работ, заказчик – формулирует задачи, техническая служба обеспечивает создание качественного продукта в понимаемый промежуток времени за минимальные деньги с возможностью дальнейшей эксплуатации этого продукта и всегда выступает на стороне клиента…

Иногда наше взаимодействие с клиентом начинается уже на этапе выбора участка под застройку. Это очень важная, определяющая дальнейший ход развития событий тема. Мы оказываем такие услуги и имеем большой опыт выявления и преодоления возможных проблем (см. блог компании Эмакс)
Без доверия клиента деятельность ТСЗ невозможна. Ведь заказчик фактически относится к нам как к докторам: сообщает самые личные подробности, рассчитывая, что мы организуем его жизнь в новом доме с учетом всех нюансов и вопросов. Мы увязываем интересы в семье, между супругами, детьми, пожилыми родителями и т.д. Архитектор, в свою очередь, смотрит на эти вопросы с точки зрения организации пространства, наша же задача увидеть ситуацию шире – вплоть до целесообразности принятия тех или иных решений, включая оценку материальной составляющей каждого из них. Обобщение – вот что важно для ТСЗ уже на первоначальном этапе, потому что к моменту, когда будут прорабатываться архитектурные чертежи, ТСЗ  сможет, опираясь на это задание, понять, все ли, что было заявлено и является необходимым, учтено в планировочном  решении. Именно мы отслеживаем соответствие решений, которые принимаются, тем пожеланиям, которые формулируются на начальном этапе.

Деятельность ТСЗ фактически делится на два больших этапа:

1. работы, которые ТСЗ выполняет на этапе предпроекта и проекта

2. работы на этапе стройки и сдачи в эксплуатацию

На этапе предпроекта важнейшим направлением становится сбор необходимой документации. Заказчики, как правило, приходя к нам, имеют только план участка. Первое, что в качестве исходно-разрешительной документации ТСЗ собирает, это технические условия на подключение коммуникаций. Не секрет, что наши «элитные» поселки зачастую не предоставляют всей необходимой инфраструктуры. И люди, приходя к нам, говорят: да, конечно, канализация, газ и вода у меня есть…  А на вопрос: есть ли, например, ливневая канализация, пожимают плечами. А без нее невозможно поставить бассейн, о котором так мечтает заказчик, потому что слить воду из него некуда…. Мы полностью берем в свои руки решение вопросов документации, включая разрешение на строительство, включая тех. условия на газификацию.

Собранная  исходно-разрешительная документация позволяет порой ограничить фантазию заказчика и архитектора,  мечтающих о трудно выполнимом или неоправданно дорогом в этих конкретно условиях решении.

Одновременно наша задача - найти архитектора и дизайнера (бывает, они приходят от заказчика). Параллельно нами составляется техническое задание, формирующее представление о том, из чего будет строиться пространство (материалы, инженерные конструкции, применяемые системы и тд.)  технологическое задание, определяющее, как именно заказчик будет жить в этом доме, как часто бывать на объекте, сколько человек будет находиться в нем большую часть времени, учитывающее «пики» - максимальное количество человек на семейных праздниках и т.д.

В технологическое задание входит логистика дальнейшей жизни в этом доме, комплекс вопросов жилищно-коммунального хозяйства: помещения для персонала, уборка, вывоз мусора, уход за территорией и зоны хранения технического инвентаря, доступ к инженерным системам. Для больших объектов важен вопрос питания и гигиены персонала. Если объект площадью боле 2-х ГА, возникает вопрос транспорта. Еще одна тема, относящаяся к технологическому заданию – охрана, комплексное решение вопросов безопасности. Если заказчик - высокопоставленный чиновник, у него своя охрана, которая выдвигает определенные требования к охране территории. Ни архитектор, ни мы не можем с этим не считаться…

Составленные задания мы согласовываем с заказчиком и его окружением и выдаем архитектору или генпроектировщику, который будет работать над объектом. У нас есть услуга «выбор генпроектных организаций». Бывает,  заказчик не хочет, чтобы все было сосредоточено в одних руках, тогда мы организуем тендер…  В любом случае, мы ведем процесс проектирования, отслеживая его на соответствие с заданием, следим за возможными отклонениями и их сохранением в допустимых рамках.

Итоговая задача этого большого первого этапа работы – принять финальную проектную документацию. Проверить ее:

• на соответствие технического задания и проектного предложения
• на соответствие конструктивных предложений экономической целесообразности
• на связанность всех внутренних проектов между собой  (последнее важно, чтобы на стройке не возникла, например, ситуация, когда по одному месту проходят разные коммуникации).

Последнее, что мы делаем перед началом второго этапа, выпускаем два графика, по которым ориентируемся вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию.  Переход в стройку ознаменовывается выпуском графика хода работ и графика финансирования. Проект, смета и сроки очень подробно оговариваются с заказчиком. В результате возникает понимание взаимосвязи факторов:  финансирование – сроки - объем выполняемых работ. Уточняется приемлемая для заказчика периодичность и объем финансирования. При необходимости график переделывается. Больше мы от него не отступаем!  И несем ответственность за своевременное вхождение подрядчиков на объект, за отсутствие простоя и т.д…

Когда взаимопонимание с заказчиком по двум графикам достигнуто, приходит черед выбора генподрядчика – строительной структуры, которая организует взаимодействие подрядных организаций на строительных площадках. Сами мы не строим, а выбираем из тех, которых знаем, или из тех, кого рекомендует сам заказчик. Эмоциональный выбор на уровне «отличный парень» или «нравится – не нравится» совершенно не приемлем. Отбор генподрядчика, как и подрядчика, происходит на уровне сравнений показателей, которые они демонстрируют. Мы всесторонне проверяем компанию (запрашиваем форму – карта партнера, ищем гендиректора, выезжаем на объекты, отслеживаем качество построек). Наша принятая практика - аудит договоров с подрядчиками, составление которых гарантированно страхует заказчика от недобросовестности подрядчиков. Этим занимается наше юридическое подразделение…

Следующий этап – организация стройки. Как только стройка началась, остановить ее нельзя. Это как паровоз, который стоял-стоял, а потом поехал… В него надо подкидывать уголь, к нему подстраиваются все новые вагоны – организации, которые должны быть увязаны между собой. Наша задача на этом этапе - построение структуры, в которой работает генподрядчик и подрядчики, структуры, отвечающей за проект в целом и гарантирующей заказчику, что дом будет построен, к нему проведены все коммуникации и обеспечена площадка под ландшафт.

Ядро этой структуры - технический надзор – наши «глаза» на объекте. Технический надзор контролирует качество всех производимых работ. Он состоит из входного контроля материалов и контроля исполнения всех видов работ с созданием исполнительной документации, чтобы заказчик в итоге получил законченный продукт, который можно застраховать, сдать в эксплуатацию и легко обслуживать.

Не стоит путать технический и авторский надзор. Авторский надзор -прерогатива архитектора, он должен осуществляться на всех этапах ведения объекта и контролировать соответствие работ архитектурному проекту. 

Под каждый объект мы создаем команду, в которую входят:

• Руководитель проекта – компетентный специалист, который ведет объект от начала до конца, удерживая в своих руках все направления работы
• Помощник руководителя – человек, который находится на объекте постоянно, докладывает нам о ситуации, подписывает акты, собирает всю исполнительную документацию
• ГИП – профильный  инженер, который занимается адаптацией проекта к стройке, ведь проект – это «бумага», которую выпустили задолго до начала стройки. За это время меняются технологии, появляются новые материалы, снимаются с производства или, наоборот, запускаются какие-то детали, приборы, датчики и прочее - он все это учитывает и вносит необходимые и своевременные коррективы
• Секретарь – он отвечает за документооборот, который  в процессе стройки огромен
• it-специалист – человек, который занимается контролем информационных потоков, кроме того в процессе стройки часто приходится делать 3Dвизуализации
• курьер – водитель

Под конкретный объект мы не выделяем юриста и финансиста, но они работают как часть команды. Мы стараемся, чтобы у каждой подобной «рабочей группы», назначенной на весь период жизни объекта, был только этот конкретный проект, дальше группа расформировывается или переводится на новую площадку.

Строительство движется долго, главное – иметь в виду график. В этом строительном процессе ни в кое случае нельзя вывалиться из сроков и из бюджета. Работа сопровождается еженедельными планерками и жестким координированием действий генподрядчика и подрядчиков. 

Когда результат нашего труда начинает вырисоваваться – здание стоит и ландшафт устроен, наступает последний этап - ввод в эксплуатацию. Прямая обязанность ТСЗ на этом завершающем этапе работ - сформировать структуру эксплуатации: службу эксплуатации, состоящую из одного человека или структуры регламентно-технического обслуживания инженерных систем для проведения плановых ремонтов, профилактических осмотров и т.д.  Ввод в эксплуатацию включает в себя формирование набора документации, которая позволяет этот дом эксплуатировать: исполнительную документацию, паспорта на оборудование, сертификаты, испытание этого оборудования и пуско-наладку, например, доведение параметров работы систем вентиляции до тех параметров, которые были обусловлены проектом или корректировка показателей заданной температуры и влажности...

Мы готовим подробную инструкцию по эксплуатации объекта, подобную той, которая выдается при покупке машины. Туда же включается фото-отчет со стройки, а так же шифры и пароли всех смонтированных на объекте электронных систем…

Параллельно со сдачей объекта заказчику мы проводим сдачу объекта в эксплуатацию в различные органы Московской области, получаем БТИ, почтовые адреса, проводим сдачу энергоустановок в эксплуатацию, посещаем необходимые инспекции.

Владение алгоритмом построения процесса и наличие скоординированной структуры для реализации подобных задач позволяет нам не только брать на себя ответственность за все, но и гарантирует заказчику ожидаемый результат в конкретные сроки с понимаемым бюджетом.